الإفراغ العقاري هو العملية الرسمية والقانونية لنقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري بعد إتمام الصفقة بينهما. يتم تنفيذ هذه العملية تحت إشراف وزارة العدل السعودية، وهي تعتبر من أهم الخطوات في أي معاملة عقارية بيعية أو تبادلية في المملكة. بفضل تطور التكنولوجيا، أصبح بإمكان المواطنين إتمام عملية الإفراغ إلكترونياً عبر بوابة ناجز دون الحاجة للزيارات الشخصية المتكررة.
شروط الإفراغ العقاري في السعودية
الشروط الأساسية للإفراغ الإلكتروني
- توافر صك عقاري إلكتروني: يجب أن يكون الصك العقاري مسجلاً إلكترونياً في نظام وزارة العدل، وليس صكاً ورقياً قديماً. الصك الإلكتروني يوفر حماية قانونية أعلى ويسهل عملية التحويل.
- عدم وجود قيود على العقار: يجب أن يكون العقار خالياً تماماً من أي قيود مالية أو قانونية، وتشمل:
- الرهن: عدم كون العقار مرهوناً لدى بنك أو مؤسسة مالية
- الحجز: عدم كون العقار مجمداً أو محجوزاً من قبل جهة حكومية
- الوقف: عدم كون العقار معلناً كوقف أو ملكية وقفية
- الادعاءات: عدم وجود نزاعات أو ادعاءات قانونية على العقار
- مساحة محددة للعقار: ألا تتجاوز مساحة العقار 2,500 متر مربع كحد أقصى، حيث ينطبق هذا الحد على جميع أنواع العقارات سواء سكنية أو تجارية أو أراضي.
- نطاق جغرافي معين: الإفراغ الإلكتروني المباشر عبر ناجز لا ينطبق على العقارات الموجودة في: مدينة مكة المكرمة أو المدينة المنورة، في هذه الحالات، يجب التوجه لمكاتب العدل أو الموثقين المعتمدين.
- قيمة المعاملة العقاري: يجب أن تتراوح قيمة البيع بين..
- الحد الأدنى: 1,000 ريال سعودي
- الحد الأقصى: 20,000,000 ريال سعودي (عشرون مليون)
- معايير الحد الأدنى للجودة والاعتماد
- أن تقع أرقام القطع المذكورة في الصك داخل مخططات معتمدة من وزارة الشؤون البلدية والقروية
- أن يكون العقار خالياً من العيوب الهندسية الكبيرة
- أن تكون الوثائق الداعمة صحيحة وموثقة
شروط متعلقة بالأطراف
الجنسية والسن
- ✓ يجب أن يكون جميع الأطراف من المواطنين السعوديين (البائع والمشتري)
- ✓ يجب ألا يقل العمر عن 18 سنة للبائع والمشتري
- ✓ في حالة الأجانب من دول مجلس التعاون الخليجي، توجد شروط خاصة إضافية
- ✓ في حالة الأجانب من باقي الدول توجد شروط خاصة إضافية
الحسابات الإلكترونية
- وجود حساب مفعّل في منصة أبشر لكل من البائع والمشتري
- تفعيل النفاذ الموحد وتحديث البيانات الشخصية و تجهيز حسابات بنكية صحيحة للتحويلات المالية
شروط الموافقات والتصاريح
الموافقات المسبقة
في بعض الحالات الخاصة:
- العقار المرهون: يتطلب موافقة صريحة من الجهة المرتهنة (البنك)
- العقار الموقوف: يتطلب موافقة من المحكمة الشرعية
- العقار المتنازع عليه: يتطلب تصالح قانوني بين الأطراف
- الاستيراد من الخارج: بعض العقارات تحتاج تصريحات أمنية
المستندات اللازمة لإتمام الإفراغ العقاري
جدول شامل للمستندات المطلوبة
| المستند | الوصف والهدف | الجهة المصدرة | ملاحظات |
|---|---|---|---|
| الصك العقاري | وثيقة ملكية العقار الأصلية | وزارة العدل | يجب أن يكون إلكترونياً |
| الهوية الوطنية (البائع) | إثبات هوية ومواطنة البائع | وزارة الداخلية | نسخة شاملة وواضحة |
| الهوية الوطنية (المشتري) | إثبات هوية ومواطنة المشتري | وزارة الداخلية | نسخة موضحة |
| الإقامة (للأجانب) | إثبات الإقامة القانونية | الجوازات | عند الحاجة فقط |
| عقد البيع | الاتفاق بين البائع والمشتري | موثق / محرر شخصي | يحتوي على الشروط |
| الوكالة | تفويض للوكيل للتصرف | محامي / موثق | إن وجد وكيل |
| الشيك المصرفي | تحويل المبلغ المالي | البنك المصدر | مصدق ومضمون |
| سند الاستيفاء | إثبات سداد الضرائب | وزارة المالية | لعملية البيع |
| الرقم المرجعي للضريبة | رقم تسجيل ضريبة التصرفات | الهيئة العامة للزكاة والدخل | من خدمة الاستعلام |
| مستند التجزئة | توثيق تقسيم العقار | وزارة البلدية | عند تقسيم العقار |
| موافقة المرتهن | موافقة البنك على الإفراغ | البنك المرتهن | للعقارات المرهونة |
| سند ملكية الوريث | إثبات الحق في الوراثة | المحكمة / الموثق | للعقارات الموروثة |
شروط أساسية لكل مستند
1. الصك العقاري
المتطلبات:
- أصلي أو نسخة موثقة من وزارة العدل
- إلكتروني جديد وليس ورقي قديم
- خالي من التصحيحات والشطب
- معرّف برقم صريح وواضح
- تاريخ الإصدار واضح
2. الهويات الشخصية
للبائع:
- نسخة واضحة من الهوية
- بيانات سارية وصحيحة
- صورة شخصية واضحة
للمشتري:
- نسخة واضحة من الهوية
- بيانات موثقة
- صور واضحة غير مشوهة
3. المستندات المالية
الشيك المصرفي:
- مصدر من بنك معروف
- مصدق من البنك
- باسم البائع أو الجهة المستقبلة
- قيمة كاملة ودقيقة
سند الاستيفاء:
- موثق من وزارة المالية
- يثبت سداد جميع الضرائب
- يحتوي على رقم مرجعي
4. المستندات الإدارية
الرقم المرجعي:
- مستخرج من نظام ضريبة التصرفات العقارية
- صحيح وغير منتهي الصلاحية
- مطابق لقيمة الصفقة
مستند التجزئة (عند الحاجة):
- موثق من الجهات المختصة
- يوضح الأجزاء المقسمة
- يتضمن المساحات الدقيقة
نصائح حول إعداد المستندات
✓ التحضير المسبق: جمع جميع المستندات قبل البدء بالعملية بأسبوع على الأقل
✓ التحقق من الصحة: مراجعة كل مستند للتأكد من عدم وجود أخطاء أو نواقص
✓ الحفاظ على الأصول: عدم إرسال المستندات الأصلية إلا عند الحاجة الفعلية
✓ عمل نسخ احتياطية: الاحتفاظ بنسخ إلكترونية من جميع المستندات
✓ التنظيم: ترتيب المستندات وترقيمها لسهولة المراجعة
تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري
الرسوم الحكومية الرسمية
1. رسوم الإفراغ الإلكتروني
عبر بوابة ناجز: الرسم الأساسي هو 1,600 ريال سعودي
ملاحظة مهمة: خدمة الإفراغ الإلكتروني المباشر عبر بوابة ناجز مجانية تماماً ولا يتم فرض أي رسوم
عبر الموثقين المعتمدين: رسوم الموثق تتراوح بين 400 إلى 1,000 ريال سعودي وتختلف حسب قيمة العقار ونوعه
2. ضريبة التصرفات العقارية
النسبة: 5% من قيمة العقار
مثال حسابي:
قيمة العقار = 500,000 ريال
ضريبة التصرفات = 5% × 500,000 = 25,000 ريال
من يدفع الضريبة؟ عادة يتحمل البائع الضريبة، لكن يمكن الاتفاق على تحمل المشتري
الاستثناءات من الضريبة:
- الهبات لأقارب الدرجة الأولى: (الزوج أو الزوجة – الأب أو الأم – الأبناء والبنات) تعتبر معفاة تماماً من الضريبة
- الهبات لأقارب الدرجة الثانية: (الأخ والأخت – الأجداد والجدات – الأحفاد) قد تنطبق عليها معدلات خاصة
3. رسوم خدمات إضافية
إذا احتجت لخدمات إضافية:
| الخدمة | الرسم | ملاحظات |
|---|---|---|
| شيك مصرفي مصدق | 50-100 ريال | من البنك |
| توثيق المستندات | 100-200 ريال | من مكتب العدل |
| الاستعلام عن الرسوم | مجاني | عبر ناجز |
| تحديث البيانات | مجاني | في المحكمة |
| طباعة صك جديد | 50-100 ريال | من المحكمة |
جدول مقارنة الرسوم حسب الطريقة
| طريقة الإفراغ | رسم الإفراغ | رسم الموثق | ضريبة التصرفات | إجمالي التكلفة |
|---|---|---|---|---|
| إلكترونياً عبر ناجز | مجاني | – | 5% من القيمة | 5% فقط |
| عبر موثق معتمد | – | 400-1,000 ر.س | 5% من القيمة | 400+ 5% |
| عبر كاتب عدل | 1,600 ر.س | – | 5% من القيمة | 1,600 + 5% |
كيفية الاستعلام عن الرسوم
الطريقة الأولى: عبر بوابة ناجز
- الدخول لموقع وزارة العدل
- اختيار خدمة الإفراغ العقاري
- إدخال بيانات العقار والقيمة
- سيظهر حساب الرسوم تلقائياً
الطريقة الثانية: عبر الهيئة العامة للزكاة والدخل
- الدخول لموقع الهيئة
- اختيار خدمة الاستعلام عن الضرائب
- إدخال قيمة العقار
- الحصول على حساب الضريبة
الطريقة الثالثة: الاتصال المباشر
- التواصل مع كاتب العدل في المنطقة
- طلب قائمة الرسوم الحالية
- يمكن الحصول على استشارة مجانية
خصومات وإعفاءات
الإعفاءات الضريبية الكاملة:
✓ الهبات للأقارب الدرجة الأولى – معفاة تماماً
✓ الممتلكات الحكومية – معفاة
✓ المباني التراثية – قد تحصل على إعفاءات جزئية
التخفيفات والإعفاءات الجزئية:
- مبادرات حكومية موسمية (تختلف حسب السنة)
- عقارات ضمن مشاريع تنموية
- بعض المناطق الجديدة (البرامج التطويرية)
متى يتم دفع الرسوم
التسلسل الزمني:
- البدء بالعملية → استعلام عن الرسوم (مجاني)
- قبول المشتري ← سداد الضريبة (قبل الإفراغ)
- تحويل المبلغ → دفع رسوم المعاملة
- إصدار الصك الجديد → انتهاء العملية
خطوات عملية الإفراغ وتسجيل العقار والمدة الزمنية
المرحلة الأولى: التحضير والتجهيز (قبل البدء)
الخطوة 1: تجميع المستندات والمعلومات
المدة المتوقعة: 2-3 أيام عمل
- جمع صك العقار الأصلي
- نسخ الهويات الوطنية (البائع والمشتري)
- عقد البيع أو الاتفاق الخطي
- الشيك المصرفي أو التحويل البنكي
- سند الاستيفاء من وزارة المالية
الخطوة 2: التحقق من عدم وجود قيود
المدة: 1 يوم عمل
- الدخول لبوابة ناجز
- الاستعلام عن حالة الصك
- التأكد من عدم وجود رهن أو حجز
- طلب تقرير رسمي (إن لزم)
الخطوة 3: استخراج الرقم المرجعي للضريبة
المدة: 1-2 يوم عمل
- الدخول لنظام ضريبة التصرفات العقارية
- إدخال بيانات العقار والقيمة
- استخراج الرقم المرجعي
- طباعة الإيصال
المرحلة الثانية: تقديم طلب الإفراغ
الطريقة الأولى: الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز
خطوات التقديم:
الخطوة 1: تسجيل الدخول
- الدخول لموقع وزارة العدل (moj.gov.sa)
- اختيار خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني
- تسجيل الدخول عبر النفاذ الموحد
- التحقق من البيانات الشخصية
الخطوة 2: إنشاء طلب جديد
- الضغط على “طلب جديد”
- اختيار الصك العقاري من القائمة
- التحقق من بيانات الصك
- مراجعة معاينة الصك الإلكتروني
الخطوة 3: إدخال البيانات
- إدخال بيانات المشتري بدقة
- إدخال رقم الحساب البنكي (IBAN) للبائع
- إدخال قيمة العملية
- إدخال الرقم المرجعي للضريبة
الخطوة 4: المراجعة والتأكيد
- مراجعة جميع البيانات المدخلة
- التأكد من صحة البيانات
- اعتماد الطلب
- الحصول على رقم الإحالة الإلكترونية
المدة الإجمالية للخطوات (2-4): 1-2 ساعة
الطريقة الثانية: الإفراغ عبر الموثق المعتمد
خطوات التقديم:
الخطوة 1: تحميل تطبيق موثق
- تحميل التطبيق من متجر التطبيقات
- التسجيل برقم الهاتف
- تفعيل الحساب برسالة التحقق
الخطوة 2: طلب الخدمة
- اختيار “طلب توثيق جديد”
- اختيار خدمة “إفراغ العقار”
- تحديد المدينة والموقع
الخطوة 3: اختيار الموثق
- عرض قائمة الموثقين المتاحين
- اختيار الموثق المناسب
- قبول الرسوم المعروضة
- تأكيد الطلب
الخطوة 4: التواصل مع الموثق
- يتصل الموثق بك مباشرة
- تحديد موعد مناسب
- تقديم المستندات المطلوبة
- إتمام العملية
المدة الإجمالية: 24-48 ساعة
الطريقة الثالثة: الإفراغ عبر كاتب العدل مباشرة
خطوات التقديم:
الخطوة 1: الحجز المسبق
- الدخول لبوابة ناجز
- اختيار خدمة حجز المواعيد
- تحديد كاتب العدل المختص
- اختيار موعد متاح
الخطوة 2: التحضير للزيارة
- طباعة المستندات المطلوبة
- تجهيز نسخ إضافية
- تنظيم الوثائق بترتيب
الخطوة 3: زيارة كاتب العدل
- الحضور في الموعد المحدد
- تقديم المستندات الأصلية
- التوقيع على المستندات
- سداد الرسوم
الخطوة 4: متابعة العملية
- استقبال رقم إحالة من الكاتب
- متابعة عبر ناجز
- الاستعلام عن حالة الطلب
المدة الإجمالية: 3-5 أيام عمل
المرحلة الثالثة: مرحلة قبول/رفض من المشتري
المدة المقررة: 3 أيام من تقديم الطلب
إذا قبل المشتري:
- رسالة تأكيد يتلقاها المشتري
- المشتري يقبل الطلب إلكترونياً
- تحويل سريع للعملية للمرحلة التالية
إذا لم يقبل المشتري:
- الطلب يُلغى تلقائياً بعد 3 أيام
- يمكن إعادة تقديم الطلب
- البحث عن حل بديل أو اتفاق جديد
المرحلة الرابعة: تحويل المبلغ والتسوية
المدة المتوقعة: 24 ساعة من القبول
- تحويل المبلغ من حساب المشتري إلى حساب البائع
- إخطار البائع بالتحويل
- توثيق العملية في السجلات
المرحلة الخامسة: إصدار الصك الجديد
المدة المتوقعة: 1-2 يوم عمل
- إصدار صك عقاري جديد باسم المشتري
- تحديث السجل العقاري
- إرسال الصك الجديد إلكترونياً للمشتري
- إمكانية طباعة نسخة ورقية
الجدول الزمني الشامل
| المرحلة | الخطوات | المدة المتوقعة |
|---|---|---|
| التحضير | جمع المستندات | 2-3 أيام |
| التجهيز | التحقق من عدم القيود | 1 يوم |
| استخراج الرقم | الرقم المرجعي للضريبة | 1-2 يوم |
| التقديم | تقديم الطلب | 1-2 ساعة (إلكتروني) |
| انتظار القبول | موافقة المشتري | 3 أيام |
| التحويل المالي | تحويل المبلغ | 24 ساعة |
| إصدار الصك | صك عقاري جديد | 1-2 يوم |
| الإجمالي | من البداية للنهاية | 7-10 أيام عمل |
مدة الإفراغ في المناطق المختلفة
المدن الكبرى (الرياض، جدة، الدمام):
- الإفراغ الإلكتروني: 5-7 أيام عمل
- الإفراغ عبر الموثق: 7-10 أيام عمل
- الإفراغ عبر كاتب العدل: 10-14 يوم عمل
المناطق الوسطى والشمالية:
- الإفراغ الإلكتروني: 7-10 أيام عمل
- الإفراغ عبر الموثق: 10-15 يوم عمل
- الإفراغ عبر كاتب العدل: 15-20 يوم عمل
المناطق الريفية والنائية:
- الإفراغ الإلكتروني: 10-14 يوم عمل
- الإفراغ عبر الموثق: 14-21 يوم عمل
- الإفراغ عبر كاتب العدل: 21-30 يوم عمل
الفرق بين إفراغ العقار ونقل الملكية
جدول المقارنة الشاملة
| المعيار | الإفراغ العقاري | نقل الملكية |
|---|---|---|
| التعريف | عملية مسح التبعية المالية والعقارية من البائع | تسجيل العقار رسمياً باسم المالك الجديد |
| الجهة المختصة | وزارة العدل (كاتب عدل) | وزارة العدل (السجل العقاري) |
| الهدف | فصل الحقوق والالتزامات بين البائع والمشتري | توثيق الملكية الرسمية |
| التوقيت | قبل نقل الملكية | بعد الإفراغ |
| المستندات | صك ملكية، هوية، عقد بيع | شيك، إيصال، موافقات |
| الإجراء | توثيق العقد والاتفاق | تسجيل في السجل العقاري |
| المدة الزمنية | 3-7 أيام | 1-2 يوم عمل |
| الرسوم | تختلف حسب الطريقة | ضريبة 5% من القيمة |
| الأثر القانوني | فك التزامات البائع | منح حقوق المالك الجديد |
| الإشهار | إشهار العقد | تسجيل في السجلات الرسمية |
شرح الفروق الجوهرية
1. طبيعة العملية
الإفراغ العقاري:
- عملية قانونية تفصل الحقوق والالتزامات
- تحرير العقار من تبعيات البائع
- توثيق الاتفاق والعقد بين الطرفين
- إقرار البائع بسلامة العقار
نقل الملكية:
- عملية إدارية وتسجيلية
- تسجيل العقار باسم صاحب الحق
- إدراج المالك الجديد في السجلات الحكومية
- منح الحقوق القانونية الكاملة
2. الترتيب الزمني
المسلسل الصحيح:
- توقيع العقد
↓
- الإفراغ العقاري ← الخطوة الأساسية
↓
- تحويل المبلغ
↓
- نقل الملكية ← النتيجة النهائية
3. الدور الإداري
الإفراغ:
- يتم أمام موثق أو كاتب عدل
- يتطلب توقيع وتصديق
- يُوثق الاتفاق رسمياً
- يصدر عنه إيصال رسمي
النقل:
- يتم في السجل العقاري
- عملية إدارية بحتة
- تدخل النظام الرسمي
- يصدر عنه صك جديد
4. المتطلبات والشروط
لإتمام الإفراغ:
- توفر المستندات الأساسية
- موافقة الطرفين
- عدم وجود منازعات قانونية
- سداد الضرائب
لإتمام النقل:
- استكمال الإفراغ أولاً
- تحويل المبلغ المالي كاملاً
- إقرار البائع بالتسليم
- عدم وجود قيود أو احتياطات
5. الآثار القانونية
آثار الإفراغ: ✓ إزالة التزامات البائع ✓ توثيق الاتفاق ✓ حماية حقوق الطرفين ✓ فصل الذمة المالية
آثار النقل: ✓ ملكية رسمية مؤكدة ✓ حق المالك الكامل ✓ التصرف بحرية في العقار ✓ الحق في الاستثمار والإيجار
متى يحتاج العقار إلى الإفراغ والنقل معاً؟
الحالات التي تتطلب الإجراءات كاملة:
- البيع العادي:
- شراء عقار من فرد
- الإفراغ إلزامي
- النقل إلزامي
- الهبة:
- نقل ملكية كهدية
- الإفراغ إلزامي
- النقل يتم بعدها مباشرة
- الوراثة:
- انتقال العقار للوارث
- الإفراغ من الورثة الآخرين (إن وجدوا)
- نقل الملكية للوارث الفعلي
- الاستبدال:
- تبديل عقارين
- إفراغ من الطرفين
- نقل متوازي
الحالات التي لا تتطلب إفراغ
الرهن العقاري:
- الرهن لا يتطلب إفراغ
- العقار يبقى باسم البائع
- البنك يأخذ ضمانة فقط
الإيجار:
- الإيجار لا يتطلب إفراغ
- الملكية تبقى للمالك
- المستأجر يستخدم فقط
التمويل العقاري:
- الإفراغ يتم مع التمويل
- البنك وسيط في العملية
حالات خاصة للإفراغ العقاري
1. إفراغ العقار المرهون
الشروط الإضافية:
- موافقة البنك المرتهن (إلزامي)
- سند عدم الاعتراض من البنك
- تحويل المبلغ من المشتري للبنك أولاً
الخطوات:
- إخطار البنك برغبتك في البيع
- الحصول على موافقة البنك (2-3 أيام)
- تقديم طلب الإفراغ مع موافقة البنك
- تحويل المبلغ للبنك أولاً (سداد الدين)
- تحويل الباقي للبائع
2. إفراغ العقار الموقوف
الشروط الإضافية:
- موافقة من قاضي الأوقاف
- شهادة رسمية بموافقة الأوقاف
- التأكد من الشروط الوقفية
الخطوات:
- التوجه للمحكمة الشرعية
- طلب موافقة الأوقاف
- انتظار الموافقة (5-10 أيام)
- تقديم طلب الإفراغ مع الموافقة
- إتمام الإفراغ العادي
3. إفراغ عقار الورثة
الشروط الإضافية:
- موافقة جميع الورثة
- حصر الورثة من المحكمة
- توكيل رسمي من جميع الورثة (إن وجد وكيل)
الخطوات:
- حصر الورثة من المحكمة (3-5 أيام)
- الحصول على موافقة جميع الورثة
- توكيل واحد منهم للقيام بالإفراغ
- تقديم طلب الإفراغ مع الحصر
- توزيع المبلغ على الورثة
4. إفراغ عقار مقسم (التجزئة)
الشروط الإضافية:
- مستند التجزئة الرسمي
- موافقة من البلدية
- صك منفصل لكل جزء
الخطوات:
- الحصول على موافقة التجزئة من البلدية
- إصدار صكوك منفصلة لكل جزء
- تقديم طلب إفراغ لكل جزء على حدة
- إتمام الإفراغ لكل جزء
- نقل ملكية كل جزء للمشتري
الخاتمة و الملخص النهائي
الإفراغ العقاري عملية أساسية وحتمية في أي معاملة عقارية بيعية في المملكة العربية السعودية. فهم شروط هذه العملية والالتزام بها يضمن حماية حقوقك القانونية والمالية.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة في العقارات، لا تتردد في التواصل معنا. فريقنا القانوني بشركة صلة للمحاماة والاستشارات القانونية جاهز لمساعدتك في جميع مراحل عملية الإفراغ.
واتساب